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《房产大亨》新手指南
一、你在玩什么
1992 年，你揣着全部家当来到一座城市，挂上一块招牌。往后三十年，你只有一件事要做：
拿地 → 盖楼 → 卖掉 → 再拿地。
游戏没有「通关」，只有结局。2023 年 10 月账本合上那天，你手里剩下什么，就是什么。
有三句话请先刻进肌肉记忆，它们各能救你一命：
- 房子不会自己卖。 销售的开关是「开盘定价」——没定过价的楼盘，就算盖到 100% 也一套都卖不出去、一分钱都收不回来。
- 身家按工程进度算。 楼盖到几成，就算几成钱。刚开工那会儿，你的资产约等于地款。
- 你不点「推进本月」，时间就不会动。 行动力也是按月发的，一个月就那几点。
二、先认识这个界面
打开游戏，画面分三块：顶部的账本、中间的页面、底部的按钮。
顶部（每看一眼都在告诉你过得好不好）
上面一排：
- 公司名 · 身份——身份是你的段位，等级越高，每月行动力越多。
- 年月——三十年就是这个数字在走。走到 2023 年，故事结束。
- 行动力——圆点（或数字条）。拿地、开工、应酬、找关系都要花它，用完这个月就干不了事了。
- ⚙ 齿轮——声音、界面、存档都在这儿。
下面一排四个数：
| 意思 | 你要做的 | |
|---|---|---|
| 现金 | 账上能立刻花的钱 | 太少就活不过下个月 |
| 负债率 | 负债 占 资产 的比例 | 涨到当年上限，就再也借不到钱 |
| 身家 | 净资产 = 资产 − 负债 | 你的成绩单 |
| 口碑 | 行业怎么看你 | 高于 70 销售和借钱都有加成，低于 30 全面打折 |
⚠ 口碑是唯一一项「掉下去比涨上来快」的指标。看房的人认牌子，银行也认牌子。
中间七个页签
| 页签 | 里面是什么 | 什么时候去 |
|---|---|---|
| 总览 | 身家、口碑、身份进度、城市行情、近期消息 | 每回合的第一站，月报也在这 |
| 土地 | 能买的、闲置的地块 | 想扩张的时候 |
| 项目 | 你的楼。分「囤地 / 工程」两页 | 最常用的页，盯进度、开盘、竣工都在这 |
| 资本 | 分「融资 / 债务 / 投资 / 股市」 | 缺钱、还钱、看债 |
| 人脉 | 七个人和他们的好感度 | 想办成难办的事 |
| 提效 | 看广告换来的自动化与提醒 | 玩久了嫌点得累，再来 |
| 档案 | 本局战绩 | 想看自己干过什么 |
底部（每回合都要用）
- 待办——系统替你盯着最要紧的两件事，点一下直接跳过去。新手就跟着它走。
- 推进本月——本回合的结束键。月结算就发生在你按下的那一刻。
- 贵人相助——缺钱、债到期、行动力用光时，它会在总览页出现。不看广告它就是空的，不占地方。
三、开局：花一分钟选两样
选档位
| 档位 | 启动现金 | 口碑 | 适合谁 |
|---|---|---|---|
| 稳健开局 | 200 万 | 62 | 想从容地看全系统 |
| 标准开局 | 100 万 | 50 | 新手首选 |
| 传奇《十万块起家》 | 10 万 | 42 | 想体验最还原、也最难的那条路 |
这里要理解一个词：难度系数。它是全游戏唯一的难度旋钮，而且一个数管两件事——
- 正向：让你挨打更多（时代冲击来得更密）
- 反向：让你捡便宜更少（时代时运来得更稀）
所以传奇不是「同样的局、数字更难」，而是一路更背。稳健（×0.75）最舒服，传奇（×1.35）最苦。
选城市
| 城市 | 气质 | 1992 年房价 | 特点 |
|---|---|---|---|
| 澜城 | 南方水岸 · 二线 | 1,000 元/㎡ | 曲线最平滑，新手首选 |
| 望海 | 沿海金融大都会 | 1,800 | 单价最高，门槛也最高 |
| 新湾 | 南部特区 · 新贵 | 1,500 | 峰值最高，回来得也最狠 |
| 朔京 | 北方门户 | 1,600 | 与望海接近，步子稍缓 |
| 青屿 | 南方海岛 · 大起大落 | 900 | ⚠ 1993 冲高到 1500、1995 崩到 600 |
| 槐城 | 中部 · 三四线样本 | 400 | 单价最低，赚不到大钱，但学费最便宜 |
- 第一次玩：澜城。 它没有惊喜，也没有惊吓。
- 想搞明白循环、不怕重开：槐城。 试错成本最低。
- 青屿是给老手的。 那一波腰斩是全游戏唯一写死的暴跌，新手很容易在高位接盘。
推荐组合：标准开局 + 澜城。
四、第一个盘，照着走
记住这条链子，三十年里你都在重复它：
看地 → 拿地 → 开工 → 等进度 → 开盘定价 → 回款 → 还最贵的债 → 竣工核验 → 交付
第 1 个月：先摆一桌
去人脉页点「应酬」（花 10 万 × 物价指数）。一次能给几位核心人脉各 +2 好感，还有机会听到消息。
为什么开局就做：高门槛的事都要看好感度。找老赵催工期要 45，找老孙调规划要 50，找林雪跑批文要 50。
- 稳健档：四个核心角色本来就几乎卡在门槛线上，可以先不摆酒，直接干活。
- 标准 / 传奇档：差得比较远，开局这一桌别省。
- 只想专门推某一个人过门槛：去人脉页定向走动更划算（老赵、林雪、陈静认「寻常礼」4 万 +3 点；其余看人下菜，送错只加一半）。
第 2—3 个月：拿地
去土地页看能买的地。两条铁律：
- 第一块地别贪大。 拿地前先算三个数：地款 + 开工前期费（30 万 × 物价指数）+ 至少 4 个月的工程款，要能在现金里包得住。超了就别碰。
- 能分期就分期（先付 30%，余款 6 个月内付清）——但只在行情向上的时候。到期付不出，定金没收、地收回。
拿完地，系统会提醒你「下一步去项目页开工」。
紧接着：开工
开工时要二选一，这是本作的核心抉择：
| 模式 | 到多少进度能预售 | 建安成本 | 首次开盘去化 | 代价 |
|---|---|---|---|---|
| 稳健施工 | 40% | 基准 | 基准 | 慢，但干净 |
| 造势开盘 | 25% | +8% | +20% | 埋一笔【重门面轻主体】隐患 |
「造势」就是先把售楼大门修得漂漂亮亮，让看房的人先看见一片热闹工地。它能让预售提前 2—4 个月——早期这几个月就是生死线。
- 该造势：账上钱紧、行情在涨、这是你的第一个盘。
- 该老实：账上有钱、2016 年之后（后面会讲为什么）、想冲「良心开发商」结局。
⚠ 前期管理费有 9 个月宽限期（只收三成）。这是留给你走完「借钱 → 拿地 → 开工 → 开盘」这条路的窗口，别浪费它。
中间几个月：等进度，顺手还钱
进度每月自己走。这段你只需要做两件事：
- 盯着工程欠款。 每月的工程款只结 70%，剩下 30% 会挂账。挂账超过 6 个月，工地就开始出问题（后面第五节细说）。每隔几个月还一部分，别让它连挂半年。
- 有空就去应酬 / 走动，把关系养起来。
到预售节点：开盘定价（全作最值钱的一个决策）
进度一到节点（造势 25% / 稳健 40%），项目页会出现「开盘定价」。立刻定。
价格可以定在市场参考价的 70%—130% 之间。系统给了三个快捷档：
| 档位 | 相对市场价 | 卖得多快 | 总共能卖掉多少 |
|---|---|---|---|
| 低价走量 | ×0.85 | 1.45 倍 | 100% |
| 跟随市场 | ×1.00 | 1.00 | 88% |
| 高开惜售 | ×1.20 | 0.62 | ⚠ 只有 30% |
价格决定两件事，第二件才是陷阱：卖得多快，以及总共能卖掉多少。
高开到 1.2 倍，等于告诉市场「我这楼贵」——来看的人少、掏钱的人更少，七成的货会砸在手里，只能一路 8 折 → 7.2 折 → 6.4 折 → 5.5 折往下割。而且高开 15% 以上再被动折价，会招来老业主堵门（口碑 −5）。
结论：高开必亏、平价最稳、低开换周转。定在 0.95—1.05 之间。
唯一该高开的场合：你确定自己在疯牛顶部，准备跑。
两条附加规则，中后期特别容易忘：
- 同一座城别同时开两个盘。 两个在售的盘会互相抢客户，各吃 74%；三个盘各吃 59%。
- 大熊市里，平价也卖不动 88%。 行情越冷，愿意掏钱的买家总量越少——这不是你的定价问题。
回款之后：先还最贵的债
第一笔卖房款到账，立刻去资本页看债务，把利率最高的那笔还掉。民间借贷年息 36%，是所有渠道里最贵的。
竣工：工程核验
楼盖完，会有一道强制关卡叫「工程核验」，通过线 70 分。它算的是这么一笔账：
得分 = 工程进度 × 100 ×（1 − 隐患折扣） + 口碑/10 + 老孙关系/12 + 林雪加成 + 监理 15
翻译成人话：
- 房子盖得越完整，分越高。 刚动土的空地是没有分的。
- 每埋一笔隐患，都在这个乘法上打折扣。 隐患越重、年代越晚，折得越狠。
- 口碑好、老孙关系好，都能加分。
唯一能主动补救的手段是请第三方监理：花货值 1.5%，核验 +15 分。但要注意——监理不是随便请的：你的老孙好感得到 65 以上，他才肯把监理公司介绍给你，而且每请一次，他的好感还会掉 8 点，每个项目只能请一次。
好在它是可预判的：竣工前 12 个月，项目页就会给你一个预估通过率。你会知道有危险，但不会被告知危险多大。
万一根验没过，五条路
| 路 | 代价 | 后果 |
|---|---|---|
| A 补做整改 | 贵、工期还加长 | 唯一没有后遗症的路 |
| B 关系疏通 | 花钱 + 老孙好感 −6 | 成功率看你和老孙、林雪的关系；失败还要再赔 8 点口碑 |
| C 技术处理 | 便宜些 | 把超建部分洗成「设备层」，货值缩水 7% |
| D 硬交 | 零成本 | 口碑 −12、停工风险 +25%、房产证必定被卡 |
| 拖延 | 零成本 | 挂满 18 个月 → 烂尾 |
- A 越晚做越贵（成本随年代的加严系数一起涨）。早点认，早点做。
- B 期望值不高：你和老孙、林雪都没养起来时，成功率很低，失败还倒赔口碑。
- D 是拿一个每月持续失血的黑洞，换眼前的面子。
交付
交付一个盘，口碑 +6。第一个盘走完，你就已经摸到这个游戏的骨架了。
五、三笔「越拖越贵」的账
这三件事的共同点是：放着不管不会自己好，只会涨价。 新手翻车，多半栽在这里。
1. 工程款欠久了（新手头号死因）
- 挂账超 6 个月 → 施工队情绪变差，并且开始长【偷工减料】隐患，拖得越久越重。
- 工地停工超 3 个月 没复工 → 烂尾（口碑 −15，之后每月持续放血）。
怎么办： 每 6 个月至少还一次，不用还全，只要别一直欠着。
老赵的好处： 交情够了，他能替你多扛 2—3 个月。
老赵的好处： 交情够了，他能替你多扛 2—3 个月。
2. 房产证被卡住了
抢跑、调规划、硬交、疏通，都可能让房产证卡壳。卡住之后每月悄悄扣口碑、信用、融资额度，每满 12 个月还会推一张「业主上门」的卡。
唯一的解法是花钱清账，而且成本随「冻结年数」和「年代加严系数」一起涨——双重复利，越拖越贵。
发现红本被卡，优先清账。这是全局唯一「越早做越便宜」的支出。
3. 隐患拖着不处置
隐患会在工程三个节点（30% / 55% / 80%）跳出来问你：花钱处理、找人压下去、还是先放着。
拖着不是免费：错过一个节点，它的严重度就 +1，下次价码还要再涨一截。
六、新手最常踩的五个坑
| 坑 | 症状 | 怎么避 |
|---|---|---|
| 忘记开盘 | 楼盖到 100%，一套没卖 | 到预售节点立刻开盘，这是第一条铁律 |
| 高开惜售 | 定 1.2 倍价，结果七成卖不掉 | 定价稳住 0.95—1.05 |
| 欠款烂尾 | 工程款连挂半年以上 | 每 6 个月至少还一次 |
| 杠杆顶穿 | 房价一跌，净资产缩水，一分钱借不到 | 2010 年后把负债率压在 1.0 倍以内 |
| 同城自相残杀 | 两个盘都卖不动 | 一座城一次只开一个盘，或错开开盘 |
七、每月推进前，问自己五个问题
- 现金还能撑几个月？（现金 ÷ 月管理费）低于 3 个月就该找钱了。
- 工程欠款挂多久了？ 超过 6 个月 → 立刻还一部分。
- 有没有项目到了预售节点还没开盘？
- 有没有房产证的被卡住的楼盘？
- 杠杆用了几成？（负债率 vs 当年的上限）
每年再多问三句：今年是哪个时代？我的口碑在哪一档？离 2023 年还有几年？
八、活得更久一点：三个时间点
- 1994 年：银行开始接受抵押贷款。"买地 → 抵押套现 → 再买地"，滚雪球从这里开始。
- 1998 年：银行开发贷开放，年息只有 7.5%，而民间贷是 36%。这一年一到，立刻把民间贷全换掉——这是老手的条件反射。
- 2019 年：负债率上限收紧到 1.0 倍，并且**「金盆洗手」的退场窗口打开了**，一直开到 2023 年。想体面收场的人，2021 年就该开始收摊，而不是等到 2023 年才想起来。
还有两轮真正的下行：2006—2007 和 2013—2014，房子难卖、房价也跌。但下行期借钱反而更便宜——是抄底拿地，还是攥着现金保命，你得自己算。
九、通关之后：无尽模式
故事模式走到终章（不是崩盘、也不是金盆洗手），会解锁无尽模式：一样的 1992 年起手，但要撑到 2050 年，共 59 年。
规则换了：
- 计分不再是身家，而是「坚持了多少年」。
- 坡度是必输的：管理成本每年 +3%、卖房和借钱的环境每年都在变差。终点是注定的，比分只在你手上。
- 周期是能赢的：中间会有出清、修复、新一轮下行——熬过去，就是你的年数。
所以策略也跟着换：故事模式是「做大」，无尽模式是「活下去」。 前期可以激进，后期必须收缩。
附：新手名词小词典
| 词 | 什么意思 |
|---|---|
| 开盘定价 | 给楼定售价。不定价 = 一套都卖不出去 |
| 造势 / 稳健 | 开工时二选一。造势回款早、但埋隐患 |
| 预售节点 | 工程到一定进度就能提前卖房（造势 25% / 稳健 40%） |
| 去化 | 房子卖出去的速度 |
| 滞销 / 清货 | 卖不掉的货只能一级级打折甩 |
| 工程核验 | 竣工时的强制关卡，70 分及格 |
| 隐患 | 激进操作留下的账，核验时会扣分，越晚越贵 |
| 三道线（杠杆上限） | 负债率的天花板，摸到就一分钱借不到 |
| 口碑 | 行业对你的评价，影响卖房和借钱 |
| 身家 | 净资产，你的成绩单 |
| 退场 / 金盆洗手 | 2019—2023 主动清盘退出的一种结局 |
